Stellungnahme des „BVFI - Bundesverband für die Immobilienwirtschaft“
Jürgen Engelberth • 4. Oktober 2019
Stellungnahme des „BVFI - Bundesverband für die Immobilienwirtschaft“ zum Referentenentwurf eines Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser
Vorbemerkung:
Der BVFI - Bundesverband für die Immobilienwirtschaft e.V. ist ein eingetragener Verein. Er handelt als körperschaftliche Organisation durch seine Organe. Diese sind die Mitgliederversammlung und der Vorstand. Der Vorstand wird bei der Erzielung der Vereinszwecke von Regional-Repräsentanten, Expert-Repräsentanten, Geschäftsstellenleitern und Verbandsjuristen unterstützt. Die ca. 10.000 Mitglieder des BVFI gestalten die Branche und die gesamte Immobilienwirtschaft u.a. über den Bundeskongress der Immobilienwirtschaft und die hier getroffenen Beschlüsse proaktiv mit.
Zum Referentenentwurf nehmen wir wie folgt Stellung:
A. Allgemeine Stellungnahme
Der BVFI unterstützt dem Grunde nach das in dem Referentenentwurf vom 04.09.2019 abgebildete Gesetzgebungsvorhaben.Die
Zielsetzung des Gesetzgebers, ein gesteigertes Maß an Transparenz und
Rechtssicherheit bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen
und Einfamilienhäuser zu erreichen, wird mit dem vorgelegten
Referentenentwurf erreicht werden.
Dabei
werden die Makler, als wesentliche Beteiligte der Immobilienbranche,
entgegen aller zunächst angenommenen Befürchtungen durch die im
vorliegenden Referentenentwurf vorgesehenen Regelungen nicht „aus dem
Markt genommen“.
So
ist die zunächst noch angedachte Provisionsdeckelung von 2 Prozent
inklusive Mehrwertsteuer vollständig entfallen. Auch vom Bestellerprinzip für den Immobilienkauf ist nicht mehr die Rede.
Um
ihre Provision zu verdienen, werden Makler zukünftig gehalten sein,
ihre sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer erfolgende
Maklerleistung transparent gegenüber beiden Kaufvertragsparteien zu
kommunizieren und darzustellen.
Dies wird eine Anpassung der Geschäftsprozesse, der Marktstrategie und der Kommunikation
in Richtung der Vertragsparteien erfordern. Im Ergebnis wird sich durch diese vertiefte Auseinandersetzung mit den jeweiligen Geschäftsprozessen die Qualität der im Markt verbleibenden Makler sowie der von ihnen erbrachten Leistungen weiter zu Gunsten der Kaufvertragsparteien erhöhen. Dass der nicht mehr zeitgemäße Begriff „Mäkler“ durch den Begriff „Makler“ ersetzt wurde, war längst überfällig und ist zu begrüßen.
B. Stellungnahme zu den wesentlichen Inhalten des Entwurfs
Für einen Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, soll künftig die Textform (§ 126b BGB) vorgesehen sein. Sowohl für den Kaufinteressenten als auch für den Verkäufer soll der Inhalt des Maklervertrags dokumentiert werden. Auf diese Weise sollen Unklarheiten
über in der Praxis häufig strittige Fragen hinsichtlich des Inhalts eines Maklervertrags vermieden werden. Ein Maklervertrag, der sich auf Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser bezieht, und nicht in Textform geschlossen wurde, soll nach §125 Satz 1 BGB nichtig sein. Der BVFI befürwortet dieses Vorhaben.
Der BVFI schlägt vor, die in den Erläuterungen auf Seite 16 gewählten Begrifflichkeiten „Wohnung“ bzw. „Einfamilienhaus“ als Legaldefinition in den unmittelbaren Gesetzestext zu übernehmen.
Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d
Weil nicht jeder Käufer einer Immobilie gleichermaßen schutzbedürftig ist, werden im Referentenentwurf die vorgeschlagenen Regelungen auf den Erwerb von Wohneigentum in Form einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses und zudem auf den Fall beschränkt, dass der Makler als Unternehmer tätig wird und der Käufer eine natürliche Person ist.
Eine Verweisung auf § 34c GewO könnte angesichts der diversen Definitionen zum Begriff „Unternehmer“ Unsicherheiten darüber, ob der Makler als Unternehmer tätig ist, vermeiden.
bei Tätigkeit für beide Parteien
Sofern sich der Makler für die Vermittlung derselben Immobilie sowohl von deren Verkäufer als auch vom Käufer eine Provision versprechen lässt, darf er mit beiden Parteien nur eine Vereinbarung jeweils über die Hälfte der gesamten Provision treffen.
Der BVFI hält die Provisionsteilung im Falle der Interessensvertretung beider Kaufvertragsparteien für sinnvoll und wirtschaftlich gerecht. Es entspricht aus Sicht des BVFI dem Leitbild des Maklers, wenn dieser als eine Art „Mediator“ der Kaufvertragsparteien tätig wird und beiden Parteien seine umfänglichen professionellen Leistungen anbietet. Dass die hälftige Teilung der Maklerprovision bei einer Doppelbeauftragung zwingend und hiervon abweichende vertragswidrige Klauseln unwirksam und zum Verlust des Provisionsanspruches führen sollen, wird begrüßt.
über die Maklerkosten
Der Ansatz, dass in den Fällen, in denen nur eine der Parteien des Hauptvertrages einen Maklervertrag abgeschlossen hat, eine Vereinbarung zur Übernahme der Maklerkosten durch die andere Partei nur wirksam ist, wenn die Partei, die den Maklervertrag geschlossen hat, mindestens zur Zahlung der Provision in gleicher Höhe verpflichtet bleibt, fügt sich denklogisch und sinnvoll in das vorgelegte Regelwerk ein. Dem Grundsatz der Kostenteilung wird so auch in den Fällen Rechnung getragen, in denen der Makler nur von einer Partei beauftragt wurde, die Tätigkeit des Maklers aber für beide Vertragsparteien von Nutzen war. Die anteilige Übernahme der Maklerkosten kann maximal in Höhe der hälftigen Provision vereinbart werden. Allerdings soll nach dem Referentenentwurf ein solcher Zahlungs- oder Erstattungsanspruch erst fällig werden, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, nachweist, dass sie ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist. Hierin sehen wir einen Widerspruch zur gesetzlichen Regelung, wonach u.a. der Maklerlohn dann verdient ist, wenn der Makler erfolgreich einen Hauptvertrag vermittelt oder den Nachweis der Vermittlung erbracht hat. Mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages sind daher die Anforderungen an das Entstehen des Provisionsanspruches gegeben. Würde der Verkäufer, gleich aus welchen Gründen, seinen Teil des Maklerlohnes nicht entrichten, wäre nach dem Referentenentwurf der Käufer von seiner Zahlungspflicht befreit. Zum einen würde dann der Makler, obwohl er seine Leistung vollumfänglich erbracht hat und es zur erfolgreichen Vermittlung des Hauptvertrages oder des Nachweises kam, vollkommen leer ausgehen. Zum anderen würde diese Regelung Umgehungsmöglichkeiten zu Lasten des Maklers eröffnen. Sinnvoller und praktikabler erscheint die Aufnahme einer „Nachweis- bzw. Fälligkeitsklausel“ im notariellen Kaufvertrag. Zudem vermissen wir im Referentenentwurf eine Regelung hinsichtlich einer Zahlungsverpflichtung des Käufers, die Maklerprovision auch im Falle der Ausübung eines Vorkaufsrechtes, z.B. durch eine Gemeinde, entrichten zu müssen.
V. Artikel 3, Inkrafttreten
Hierzu lautet es im Referentenentwurf bislang wörtlich: „Dieses Gesetz tritt am ... [einsetzen: Datum desjenigen Tages des sechsten auf den Monat der Verkündung folgenden Kalendermonats, dessen Zahl, mit der des Tages der Verkündung übereinstimmt, oder, wenn es einen solchen Kalendertag nicht gibt, Datum des letzten Tages dieses Kalendermonats] in Kraft.“
Angesichts der zu erwartenden nachhaltigen Änderungen, die sich im Falle des Inkrafttretens der neuen Regelungen für die unternehmerische Maklertätigkeit ergeben, sprechen wir uns als BVFI gegen die aus unserer Sicht zu kurz bemessene Übergangsfrist von sechs Monaten aus. Eine Frist von zwölf Monaten scheint aus pragmatischen Gründen zweckmäßiger. Die Verlängerung der Frist wird ausdrücklich angeregt, damit die Makler ausreichend Zeit haben, um sich auf die neue gesetzliche Re5 gelung organisatorisch und unternehmerisch einzustellen, denn immerhin in sechs von sechzehn Bundesländern bedeutet zum einem die neue gesetzliche Regelung eine enorme Umstellung des Arbeitsprozesses und der innerbetrieblichen Organisation im Maklerbüro, als auch eine mentale Umstellung bei den Verkäufern.
Der vorgelegte Referententwurf bringt für die Käufer von Wohnungen und Einfamilienhäusern die politisch gewünschte wirtschaftliche Entlastung. Weiter optimiert werden könnte dies mit Blick auf die anfallenden Transaktionskosten, wenn der Gesetzgeber darüber hinaus die Verringerung der Grunderwerbsteuer in Betracht ziehen würde. Als BVFI begrüßen wir insbesondere, dass für Makler weiterhin die Möglichkeit besteht, unternehmerisch tätig zu sein können. Wir würden es ferner begrüßen, wenn der von uns seit langem eingeforderte Sachkundenachweis mit der Pflicht zur regelmäßigen, nachzuweisenden Fortbildung gesetzlich verankert werden würde.
Frankfurt am Main, den 02.10.2019
Helge Ziegler Marcus Lasar
Präsident BVFI Vorstandsmitglied BVFIWirtschaftsjurist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
sowie für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Abgeordneten von Bundestag und Landtagen gibt ihre Stellung als Parlamentarier nicht automatisch das Recht, das Grundbuch einzusehen. Die Kontrollfunktion der Parlamente gegenüber Regierung und Verwaltung könne zwar ein öffentliches Interesse an der Einsicht begründen, entschied der Bundesgerichtshof in einem jetzt veröffentlichten Urteil vom 09.01.2020. Dafür müsse die Einsicht aber der Aufklärung von konkreten Missständen oder Fehlverhalten dienen. Allgemeine Informationszwecke reichten nicht aus (Az.: V ZB 98/19, in BeckRS 2020, 5571 ).
Auch in Sachsen sind betrügerische Webseiten zur Beantragung von Corona-Soforthilfen für Unternehmen aufgetaucht. "Die Auszahlung der Soforthilfe-Zuschüsse des Bundes wird bis zur Klärung des Sachverhaltes gestoppt", teilte die Sächsische Aufbaubank (SAB) am 16.04.2020 mit. "Die Darlehen des Freistaates Sachsen sind davon nicht betroffen." Die Bank habe "alle erforderlichen Maßnahmen ergriffen, um Fehlleitungen öffentlicher Mittel zu vermeiden".
Nutzt man ein Faxgeräte in Autobahnraststätte, so muss man sich zuvor von seiner Funktionsfähigkeit überzogen. Erst recht dann, wenn mit dem Faxschreiben eine rechtliche Handlung verbunden ist. In diesem vor Oberlandesgericht Köln behandelten Fall ging es darum, dass ein Anwalt zur Einreichung einer gerichtlichen Beschwerdeschrift ein Telefaxgerät in einer Autobahnraststätte verwendete, ohne sich vorher über dessen ordnungsgemäße Bedienung zu informieren und das Gerät auf seine einwandfreie Funktion hin zu überprüfen. Das Verschulden, wenn dadurch die Rechtsmittelfrist versäumt wird, weil das Fax nur unvollständig übermittelt wird, ist ihm anzulasten.
Die Umnutzung einer Gaststätte als Verkaufsraum für typische Einzelhandelswaren bedarf einer baurechtlichen Genehmigung. Dies hat das Verwaltungsgericht Köln per Beschluss entschieden und damit einen Eilantrag eines Gastwirts aus Bergisch Gladbach abgelehnt, der mit dem Warenverkauf auf Einnahmeausfälle infolge der Corona-Schutzmaßnahmen reagieren wollte. Die Beteiligten können gegen den Beschluss allerdings noch Beschwerde einlegen, über die das Oberverwaltungsgericht in Münster entscheiden würde.
Wie zu hören ist, hat schon der ein oder andere Makler schnell und unbürokratisch die Soforthilfe ausbezahlt bekommen. An dieser Stelle sei betont, dass die Behörden dies sehr unbürokratisch handhaben und den eidesstattlich versicherten Angaben so erst einmal Glauben schenken. Allerdings ist zu erwarten, dass die Anträge nachträglich, wenn man wieder einigermaßen zur Normalität zurückgekommen ist, überprüft werden. ACHTUNG: Bei falschen Angaben sind die bereits gewährten Fördermittel zurück zu zahlen; ggf. wird sogar ein Strafverfahren eingeleitet! Der BVFI hat für die Beantragung der Fördermittel mit ETL-Rechtanwälte eine Vereinbarung zu sehr günstigen Konditionen getroffen. Diese können Sie hier einsehen: https://www.bvfi.de/antragsservice Zu diesem komplexen Thema gab es vom BVFI eigens ein Webinar, das sie hier nachholen können: https://www.bvfi.de/corona Um vor negativen Folgen geschützt zu sein, raten wir dringend, diese sehr kostengünstige Möglichkeit in Anspruch zu nehmen!
Zu diesem Beschluss haben wir aktuell an 16.04.2020 ein informatives Webinar gestaltet und sind besonders auf die immobilienwirtschaftlichen Themen eingegangen. Es beinhaltet u.a. folgende Themen: · Welche Geschäfte dürfen weiterhin geöffnet bleiben? · Handwerker und Dienstleister dürfen weiterhin tätig sein! · Dürfen Immobilienmakler noch Besichtigungen durchführen und wenn ja, welche? - Was können triftige Gründe sein, die dies erlauben? - Welche Abstandsregeln und Hygienebestimmungen sind bei Besichtigungen eizuhalten? - Wie ist die Situation bei bewohnten oder unbewohnten Immobilien? - Sind Sonderregelungen der Länder, Bezirke, Kreise und/oder Städte zu beachten? · Wie ist die Verhaltensweise, wenn ein Makler/Hausverwalter ein Büro oder Ladengeschäft hat? · Dürfen Eigentümer-Versammlungen noch stattfinden? · Wie ist die finanzielle WEG-Verwaltung weiterhin sichergestellt? Das Webinar können Sie mit diesem Link nachholen: https://www.bvfi.de/immobilien-besichtigungen
Wie das Institut der Deutschen Wirtschaft mit einer Studie ermittelt hat, wird der Wohnungsmarkt die Corona-Krise glimpflich überstehen. Demnach würden die Kaufpreise in den 50 größten Städten nur leicht fallen, so der IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. „Für den leichten Preisrückgang sorgen die getrübten Erwartungen über künftige Mieteinnahmen sowie generell eine höhere Unsicherheit, die sich in einer höheren Risikoprämie ausdrückt. Wie stark die Wohnungspreise fallen, hängt zudem davon ab, ob die langfristigen Zinsen weiter fallen. Schließlich werden Immobilien dann im Vergleich zu anderen Anlagen attraktiver.“ „Ein deutlicherer Preisverfall wäre nur zu erwarten, wenn die Corona-Krise jetzt eine Immobilienblase zum Platzen bringen würde. Eine solche Blase liege in Deutschland jedoch nicht vor, argumentieren die Autoren. Weder sind in den vergangenen Jahren über den Bedarf Wohnungen gebaut worden, noch stehen die Mieter- und Selbstnutzerkosten in einem argen Missverhältnis – beides wären typische Anzeichen für eine Immobilienblase.“ „Zur Stabilität der Kaufpreise trägt auch bei, dass die Mieten kaum nachgeben. "Es gibt aktuell keinen Hinweis darauf, dass die Mieten einbrechen könnten", sagt Voigtländer. Daten aus der Finanzkrise zeigen, dass die Mieten nur in Boom-Phasen mit dem BIP korrelieren. In Krisen stagnieren die Mieten hingegen und Vermieter nehmen eher in Kauf, die Wohnung leer stehen zu lassen als die Miete zu senken.“ Das Gutachten, das im Auftrag der Deutschen Reihenhaus AG entstanden ist, können Sie hier abrufen: >>> hier <<<
Seit 2016 gilt in Deutschland das neue Verbraucherstreitbeilegungsgesetz. Verbraucherinnen und Verbraucher können bei allen Streitigkeiten aus Verbraucherverträgen eine Verbraucherschlichtungsstelle anrufen. Gleichzeitig werden die Unternehmen zu Transparenz verpflichtet. Hat das Unternehmen mehr als 10 Beschäftigte, muss es im Impressum eine Aussage treffen, ob es am Schlichtungsverfahren teilnimmt oder nicht. Weitere Informationen können den auf BVFI-Inside abrufbaren Fachartikeln entnommen werden. Ab 01.01.2020 wurde die Allgemeine Verbraucherschlichtungsstelle in Kehl zur Universalschlichtungsstelle des Bundes umbenannt. Jeder Verbraucher kann sich künftig direkt an diese Universalschlichtungsstelle wenden. >>> weiterlesen <<<
Der ImmobilienFachVerlag hat sich schon vor Jahren darauf spezialisiert, Immobilienmaklern und Wohnimmobilienverwaltern ausgewählte Fachliteratur vorzustellen. Heute wollen wir Sie auf den Immobilienkongress von Immopreneur Thomas Knedel aufmerksam machen:
Ein Entgelt, das der Arbeitgeber an seine Mitarbeiter für die Anbringung eines mit Werbung versehenen Kennzeichenhalters zahlt, unterliegt der Lohnsteuer. Dies hat das Finanzgericht Münster mit Urteil vom 03.12.2019 unter Zulassung der Revision entschieden (Az. 1 K 3320/18 L). >>> weiterlesen <<<