Rechtskolumne

Werden Vermieter aufgrund der Koppelung der Obergrenze an die ortsübliche Vergleichsmiete tatsächlich ungleich behandelt?

Die Frage wurde vom Bundesverfassungsgericht (BVerfG) im Zusammenhang mit der Prüfung der 2015 eingeführte Mietpreisbremse mit „nein“ beantwortet (BVerfG, Beschl. v. 18.7.2019 – 1 BvL 1/18, 1 BvR 1595/18, 1 BvL 4/18).

Die sogenannte Mietpreisbremse sei nach Auffassung des BVerfG geeignet, der Verdrängung einkommensschwacher Mieter aus Ballungsräumen entgegenzuwirken. Die Mietpreisbremse sei im Ergebnis verfassungskonform und stelle sich als zulässiges und zumutbares Instrument im Kampf gegen Wohnungsnot dar.

Der Sachverhalt

Ausgangspunkt der Entscheidung waren die Verfassungsbeschwerde einer Berliner Vermieterin sowie zwei Vorlagen des Landgerichts Berlin.

Die Vermieterin einer in Berlin gelegenen Wohnung, wurde von ihrer Mieterin gerichtlich auf Rückzahlung überzahlter Miete und Feststellung der Geltung einer abgesenkten Miete in Anspruch genommen. In den Urteilsgründen hieß es, dass die bei Mietbeginn vereinbarte Miete die höchstzulässige Miete überstiegen habe. Angegriffen wurden die Entscheidungen, mittelbar gesetzlichen Vorschriften über die Miethöhenregulierung sowie die vom Senat von Berlin erlassene Rechtsverordnung.

In den Ausgangsverfahren der beiden Normenkontrollverfahren 1 BvL 1/18 und 1 BvL 4/18 wendeten sich Berliner Mieter gegen die Vereinbarung einer die höchstzulässige Miete bei Mietbeginn übersteigenden Miete. In der Berufungsinstanz setzte das Landgericht die zugrundeliegenden Verfahren aus und legte dem BVerfG die Frage vor. Das LG Berlin stellte die Frage, ob § 556d Abs. 1 und 2 BGB mit dem allgemeinen Gleichheitssatz sowie mit Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG unvereinbar und daher nichtig sei.

Die Entscheidung des BVerfG

Das BVerfG hat die Verfassungsbeschwerde der Vermieterin mangels hinreichender Erfolgsaussicht nicht zur Entscheidung angenommen.

Die Vorlagen des LG Berlin hat das BVerfG für unzulässig erachtet. Das vorlegende Gericht habe die Vorlangen nicht hinreichend im Sinne von § 80 Abs. 2 Satz 1 BVerfGG begründet. Zum einen sei nicht deutlich geworden, inwiefern die angenommene Ungültigkeit der vorgelegten Vorschriften das Ergebnis des Ausgangsrechtsstreits beeinflussen solle. Zum anderen sei durch das LG Berlin nicht hinreichend darlegt worden, dass und warum es von der Verfassungswidrigkeit der vorgelegten Vorschriften überzeugt sei.

Die rechtlichen Konsequenzen

Die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn durch § 556d Abs. 1 BGB verletzt nicht die Garantie des Eigentums. Zwar greift die Miethöhenregulierung in das geschützte Eigentum zur Vermietung bereiter Wohnungseigentümer ein. Verfassungsrechtlich ist dieser Eingriff aus Sicht des BVerfG jedoch eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums. Insbesondere werde der Verdrängung wirtschaftlich schwacher Mieter entgegenwirkt. Insoweit besteht ein öffentliches Interesse.

Aus Sicht des BVerfG gibt es „keine milderes Mittel“. Die gesetzliche Regulierung der Begrenzung der Miethöhe sei für Vermieter zumutbar und das Abstellen auf die ortsübliche Vergleichsmiete verhältnismäßig.

Ein Verstoß gegen die grundgesetzlich gesicherten Schutzgüter „Vertragsfreiheit“ (Art. 2 I GG) und Gleichheitssatz (Art. 3 I GG) liegt nicht vor.

Die Mietenbegrenzungsverordnung für Berlin, über die vorliegend zu entscheiden war, ist ebenfalls mit der Verfassung vereinbar. Sie verletzt die Eigentumsgarantie aus Art. 14 I GG nicht.

Die Praxisempfehlung

Für Vermieter bedeutet die Entscheidung, dass diese zumindest in Ballungszentren nicht mehr auf maximal mögliche Mieteinkünfte hoffen dürfen. Bei einem Mieterwechsel kann der Vermieter die Miete nicht mehr frei festlegen. Er kann nur noch eine Miete verlangen, die höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Die Mietpreisbremse zwingt den Vermieter bei der Vertragsanbahnung zur erhöhten Transparenz. Dies insbesondere mit Betreff auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Der Vermieter muss also wissen, ob seine Miete über der ortsüblichen liegt und wie viel er verlangen kann, um nicht später eine böse Überraschung vor Gericht zu erleben. Denn die durch die Mietpreisbremse gezogenen Mietobergrenzen sind abweichende vertragliche Vereinbarungen unzulässig. Im Fall der Zahlung einer überhöhten Miete, kann der Mieter auf Rückzahlung klagen.

Marcus Lasar

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Miet- und WEG Recht

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

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